章詩婷

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  6月10日，上楊紅旭在微博上透露，即日起，沈陽市限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。"如消息屬實，則沈陽把貞節牌坊全面推倒瞭！之前，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等隻是局部松綁！當前，沈陽樓市供大於求，住宅去庫存化周期22個月，與天津相近。限購松綁暗潮洶湧，大勢已去，半年後，估計隻剩一線四市站崗！"他說。

  近日，中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁公佈瞭一項研究稱，中國傢庭十分之九擁有自己的住房，其中，城鎮的比率(87%)略低於農村(96%)，但與歐美發達國傢相比，已經顯著領先。不僅如此，到2014年3月，中國城鎮傢庭多套房擁有率達到21%。無房戶、啃老族以及"人房分離"戶減少至22%，而他們中有錢購房的僅為7%。

  問題是，取消限購鼓勵投資乃至投機是不是個好主意？

  在最需要錢的時候，錢卻離開瞭。數據顯示，今年第一季度，中國市場新募集的私募股權投資基金共計33隻，募資總額達到44.62億美元，房地產行業卻備受冷落，基金隻數和募集金額均明顯下降。受境內IPO開閘影響，房地產基金退出筆數呈現報復性反彈，共發生54筆退出案例。不止如此。在2012～2013年曾大受海外債權人歡迎的中國內地房地產企業債券，開始門庭冷落。3月中旬至4月底，中國內地房企海外融資完全停頓。

  "剛性需求"不再堅挺

  顯見，盡管除沈陽外，無錫、南寧、天津、寧波、溫州等地方政府都在努力為樓市加油，但是無論是中央政府，還是普通百姓，似乎都不認為到瞭該拉房地產一把的時候。"國傢樂見房地產泡沫慢慢縮小。它將會容忍來自房地產市場的壞消息。"中國社科院一位研究者稱。

  在甘犁的研究中，所謂"剛性需求"的堅挺已成明日黃花，房價要上漲，乃至隻是穩定在高位，都需要新的故事講出。然而，房地產商還沒有找到新的故事可講，隻好老調重彈。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-16/07392776764.shtml

  渣打銀行的研究人員則認為隻要政策得當，也許會"雙贏"。"改革者也意識到，持續2～3年的房市深度調整將對市場造成顯著損害。我們認為目前中央有必要調整政策，以軟化樓市調整力度。若政策運用得當，應該不會再次刺激房市大幅上漲，而會減輕市場可能受到的沖擊力度。"

  數據顯示，截至5月底，沈陽新建住宅庫存1828萬平方米，超過京滬，僅次於全國最高的天津(2110萬平方米)，去庫存需要22個月，此外，沈陽房價收入比10多年來在下降。有評論稱，"過剩瞭，還限購，這是最不市場化的現象。"

  巴克萊首席中國經濟學傢常健說，巴克萊近日訪問瞭北京和上海，與相關政策決策者、宏觀經濟評論員、國際組織官員和行業專傢碰面。他們發現，老百姓對房地產市場低迷感到一些擔心，中國人民銀行等有關機構也未能出臺強有力的應對措施。常健認為，公眾對樓市低迷並未感到太意外，而是更傾向於接受經濟增長放緩的前景。盡管房地產市場有著持續下行的風險，國傢出臺政策果斷扶持房地產市場的希望依然比較渺茫。

  6月13日，國傢統計局發佈數據顯示，地產開發投資、商品房銷售面積、商品房銷售額等多個指標的增速跌至近一年來最低點。其中，商品房銷售額和商品房銷售面積已經連續4個月同比下降。之前，有機構稱，5月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10978元，環比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環比下跌。

  需求方如此，那麼，供給面呢？甘犁說，中國城鎮現有的房子足以填補剛性需求，而且還有1998萬套過剩。那些已經售出但不租不住的空著的房子約4898萬套，空置率為22%，也顯著高於歐美國傢，甚至高於我國臺灣地區。尤其令人矚目的是，經濟適用房空置率竟然高達23%。它本來是為滿足低收入傢庭住房需求的。

  或許SOHO中國董事長潘石屹的話在點題。他在清華大學經管學院的一個內部講話中說，"中國的房地產現在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰山瞭。"

  萬達董事長王健林說，"中國的真實城鎮化率還不到40%，十八屆三中全會才定下政策，去年年底剛開瞭新型城鎮化工作會議，國傢首度把城鎮化作為國傢經濟發展的重要支柱，作為推動國傢發展的主要動力。這個方向剛剛才定下，房地產就崩盤瞭，你覺得可能嗎？"

  該團隊的研究模型表明，如果全國房屋成交量仍維持在當前水平，那麼庫存將難以清空，並將持續上升，對開發商造成更大壓力。"房屋銷量上升是清空當前及未來庫存的唯一出路。然而即使成交量從當前水平以月環比2.5%的速度增加，也隻能帶動庫存逐步減少。庫存降至2013年中期的水平將需要兩年時間。這意味著許多開發商的痛苦將延長，並可能導致大量房企破產，因為許多房企將難以承受如此長時期的高額融資成本。"

  渣打銀行的研究團隊稱，當前，中國一至三線城市的房屋庫存總量已升至17個月房屋銷售量。"我們假設相當於5～10個月房屋銷量的庫存水平表明房市相對緊俏，相當於15個月以上房屋銷量的庫存水平代表房屋供給過量，這將對開發商造成相當大的資金壓力，並加大房價下行壓力。"

 &二胎融資任何問題免費諮詢emsp;盡管火力全開，但是應者寥寥。人們似乎對城鎮化與高房價的愛情不再感冒。這不僅僅是審美疲勞所致，反面的證據也愈來愈多。

  樓市"松綁"撲朔迷離

內容來自sina新聞

  一石激起千層浪。媒體紛紛湧向沈陽求證真偽，評論員葉檀已經發話"早該取消，否則沈陽發展無力"。根據當地媒體報道，沈陽10日確實取消瞭樓市限購，但沒有具體文件，沈陽市有關房地產交易權屬登記中心隻是接到瞭這麼個消息，本地戶口、外地戶口都不限購瞭。但是11日早上又有通知說，恢復限購。

  對於沈陽市樓市限購"松綁"近乎行為藝術的做法，楊紅旭不禁嘆道："當前樓市現狀，限購已無必要。為什麼暫時還得站崗？兩點原因：1.歷史遺產。2.輿論綁架。如果政府能把保障房搞得更好些，如果'文革'遺民遺風更少些。自然，就不需要這個爛牌坊瞭！"

  數年間，中國房地產商都講著這樣一個故事：這是一片人多地少的土地，這片土地將會迅速城鎮化，這種城鎮化需要大量的房子，這樣的房子漲價是必然趨勢，這個趨勢將持續很久。這個故事的邏輯如此嚴絲合縫，以至於人們不得不相信它是真的：房價必然、必須漲上去。

  沈陽市政府為什麼試探取消限購？傷在你身，痛在我心。這個理兒中國人很清楚："土地財政"已經將房地產市場和政府的錢袋子連在一起。房子賣不出去，房地產商資金緊張，政府如何能作壁上觀。何況，在經濟轉型升級尚未明瞭，新興支柱產業仍在地平線外，各地發展對房地產的依賴仍難脫離。"不賣樓不發展"早已成為某些城市的寫照。

  地產"大炮"、華遠董事長任志強在博客中說，"盡管房地產隻是夜壺。但政府真的不需要這隻夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會不關註必要的經濟增長與底線嗎？至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘願落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢，不管政策如何調整，都需要有個安定、舒適的傢。"

  中國房地產市場再次成為人們關註的焦點。盡管人們對是否"拐瞭"尚存爭議，但是卻無人否認當前樓市狀況嚴峻。於是，"救市"的呼籲以及沖動也隨之而來。

  不過，心急的也在提醒風險，如同以前上演的那樣。北師大房地產研究中心主任董藩在微博中表示："又到瞭該說隻有房地產業才能救中國的時刻瞭--不管你承認不承認、愛聽不愛聽，這是事實。唯一限購限貸的行業就是房地產業，這說明唯一有巨大需求潛力的行業就是這個行業。總體上看，基礎設施建設的產業鏈短而細小，拉動作用有限，而且政府投資不可避免存在巨大浪費。"

  恒大董事長許傢印說，"在中國城鎮化發展的浪潮下，三線城市仍將土地貸款苗栗三義土地貸款是未來房地產企業的主戰場。"

  數據顯示，2013年年底以來，傢庭可利用抵押貸款的下降已使房屋銷售量降低。不過，即便取消限購，又能怎麼樣？在董藩看來顯然還是不夠的，他的呼籲是："松動房貸吧！"常健則認為，"正在下降的房價自我實現的預期、負債/GDP比率超過200%的高杠桿經濟背後開發商的財政困難，以及在銀行部門有陰影的脆弱的金融體系，這些都暗示無序調整的風險是真實的和上升的。"

剛性需求不再堅挺 樓市 松綁依然撲朔迷離

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