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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/08475966728166356861736.shtml
??逐漸松綁的樓市緊縮政策、愈發寬松的貨幣環境、紮堆的新增供給以及較低的購房門檻，2015年伊始，在各種利好刺激下，市場各方對今年房市走勢普遍表示樂觀，甚至有觀點認為2015年一線城市的房價將呈現上漲趨勢。
??從入市項目的類型來看，10個項目當中，商住類產品占據瞭半數席位，其中包括位於大興的北京城建北京密碼、豐臺區的中奧廣場·首站、平谷區的蜜碼空間等。
??福州市近日下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府瞭。中原地產首席分析師張大偉分析認為：雖然從價格看，低於市場價15%，很少有市民會願意出售給政府，但這一政策對購房者而言有托底的作用，在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會提高。
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? 中原地產首席分析師張大偉
??中原地產報告顯示，公積金貸款放松以及財政補貼購房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段；而北京、上海作為全國最重要的兩大一線核心城市，均在第四季度對普通住房標準作出較大幅度調整。普宅標準與住房信貸、公積金、稅收優惠等多個涉及購房成本的環節直接相關，因此對市場的利好作用顯著。
??各地救市政策升級
??市場1月樓市仍處高位預期向好
??■去年1月、11月、12月和今年1月同期成交數據對比
??張大偉預計，2015年，房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，並有望在營業稅征收、一線部分城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。
??供應
??據偉業我愛我傢市場研究院監測，1月前半月，北京市50-90平方米之間的住宅新房成交在全市整體成交套數占比中，比上個月上升瞭6.76%，而16000元/平方米以下的新房成交套數占比也從上個月的27.12%提升到瞭44.78%，增幅達17.66%。
??據統計，這10個項目包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個純新盤，以及包含常楹公元·自由派、中建·國際港、領秀慧谷等在內的6個老項目後期。
??亞豪機構市場總監郭毅
??顯然，從供應結構來看，雖然5萬元以上的高端市場將迎來供應大年，而且頂級買傢出手不凡，但“有錢任性”的高端置業者依然有限，受困於購買能力的剛需和改善仍是市場主體，價格依然是2015年樓市敏感詞。
??根據中原地產統計，1月份前25天，二手房成交9261套，新建住宅簽約7864套，均超過瞭2014年1月同期，整體市場在進入2015年後，繼續高位運行。據鏈傢地產預計，本月成交量將在13000套左右。
??成交上升與開年以來公積金政策寬松有一定關系。據鏈傢地產市場研究部統計，2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月增加瞭9.8個百分點。公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升瞭7.5個百分點。
??在北京限購政策繼續的同時，一些微調已經開始，從今年1月1日起，北京住房公積金實行新政，購買政策性住房或套型建築面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調至120萬元。
??顯然，2015年的開局明顯好於2014年的開局，無論政策還是供需心態，都呈現出更理性的色彩，但2015年是否真能“漲”字當頭，甚至走出2009年的態勢？這顯然並不現實。
??新建住宅66389694
??不過，上海易居房地產研究院發佈的報告顯示，1月前20天典型城市成交量，相對去年12月出現瞭較明顯的下跌，預計1月份成交量將出現兩三成的環比下跌態勢。但報告指出，1月份市場成交行情略顯黯淡，但市場看漲情緒並沒有因此而回落。尤其對於一二線重點城市而言，在2014年年底已出現房價止跌反彈的跡象，這會使得市場預期得到進一步的改變，隨著房企推盤和購房者入市節奏的加快，預計春節過後市場成交量將繼續攀升。
??房價很難下行調整
??房價將穩中有漲
??降也難漲也難
??在記者的采訪中，專傢們雖然普遍認為2015年房價難以下行，但上漲也不容樂觀。
??與此同時，剛需市場也有顯著變化。
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??剛需成交放量豪宅買傢登場
??雖然橫向比較入市量處於低點，但是從縱向對比來看，2月入市項目數量相比2014年多出一個，並且在近6年的對比中，僅低於2013年春節月的供應量，比2011年最低點多出6個項目。而細分全月情況來看，從2月13日（臘月二十五）之後，隨著各公司放假潮逐漸襲來，樓市基本就已進入封盤期，基於項目開盤通常選擇周末這一不成文的慣例，這意味著，在2月13日之前的周末，僅2月1日、7日、8日三天，10盤的入市量已屬豐富。
??雖然供應上漲趨勢明顯，但是基於1月與2月均處年度供應低潮期，郭毅預計，2月成交難以出現較大突破，將處於低位起航態勢。而春節之後自3月開始，隨著項目入市量的不斷增加，會吸引成交不斷上升，樓市逐漸進入供需兩旺的階段。
??政策
??2014年1月1日-25日2014年11月1日-25日
??“今年新盤入市的時間節點明顯前置”，亞豪機構市場總監郭毅分析，以往開發商通常是等待市場時機，而經歷瞭2013、2014兩年樓市的忽冷忽熱，沒有踩對市場、政策節點的開發商教訓慘痛。特別是2014年春節後市場驟然降溫，很多本來信心十足的開發商應對不及，年初仍抱惜售心態，到瞭年中不得不在庫存壓力下降價拋售。
??而進入2015年，北京房地產市場前景仍然撲朔迷離，雖然調控政策導向正在趨向寬松，但開發商在前幾年激進拿地，背負著沉重的財務壓力，因此不敢再“等”市場而是“搶”市場，在項目達到入市條件後抓緊推出，造成新年伊始北京純新項目的集中開盤。另外，自2014年底的預售價格的全面放開，也為樓市供應的不斷增加提供瞭源源動力，因此2015年也將成為供應市場遍地開花的一年。
??買方
??新盤集中入市時間前置
??二手房78738679
??除瞭供應增多導致需求回暖外，受央行降息、北京市普通住宅標準調整和公積金貸款最高額度提高等密集利好的影響，買方市場也在逐漸復蘇。
??對高端市場而言，今年無疑是個“豪宅年”。據不完全統計顯示，至今年年中，香河園3號、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏傢胡同、萬柳地塊等“地王”項目將陸續入市，預期售價都將高於10萬/平方米，如果算上二手市場的老牌頂級住宅項目，北京今年單價在10萬元以上的頂級住宅項目至少在40個以上。
??隨著眾多頂級豪宅的推出，頂級買傢也紛紛登場。1月7日獲批銷售的中赫萬柳書院，雖然銷售均價高達14.5萬元/平方米，但當日就有12套被認購，入市以來認購勢頭喜人，二期獲批銷售證預售價提至近15.5萬元。
??截至1月20日，北京樓市共有9個項目入市，相比去年同期增加5個，打響瞭全年供應的第一槍。據亞豪機構統計，2月樓市再接再厲，雖然有春節因素，但仍預計有10盤入市。
2015房價還會漲起來嗎？
??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，小戶型、低均價新房成交占比走高，表明2014年12月31日北京市公積金管理中心調整首套房公積金貸款最高額度到120萬以來，市場剛需人群出現瞭較為明顯的成交放量，因此也影響瞭新房統計價格在1月的顯著走低。
??2014年12月1日-25日2015年1月1日-25日
??觀點
內容來自sina新聞
??上海易居房地產研究院日前發佈的《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》指出，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現“先攀升後盤整”的態勢，即上半年去庫存速度持續放緩，而在下半年則持續加快。
??易居研究員嚴躍進指出，在限購政策取消、二套房貸政策放寬、央行降息等背景下，市場成交顯著提升，這有助於各房企和各城市去庫存速度的加快；從35個城市的總體水平看，庫存去化周期的數值基本“脫險”，即遠離瞭上半年持續形成的高位水平。隨著去化周期的縮短，此類城市的房企將主動放棄價格優惠的做法。九成城市庫存去化速度在加快，說明市場預期趨於好轉。
??但是，值得註意的是，截至2014年12月底，這35個城市新建商品住宅庫存總量依然高達28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。庫存壓力依然不輕。
??1月20日，四川省宣佈取消全省樓市限購、限價政策，尤其是已執行多年的“70/90”調控政策，為新年樓市進一步松綁。這也是近期多地釋放出穩定住房消費積極信號的其中一例。
??另一方面北京樓市熱點迭出，地價屢創紀錄，6萬元以上的高端市場迎來供應大年，10萬元以上的頂豪市場已經有十餘個項目蓄勢待出，政策方面，北京居住證制度年內出臺、直系親屬房產轉讓改親屬關系公證，就連執行最嚴厲的限購政策也隻是強調不會“取消”……三九四九的嚴冬，樓市卻頻傳暖風，那麼2015房價真的會漲起來嗎？誰的房價還能繼續向上飛？
??2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省份，針對房地產行業發佈綜合性文件，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多個環節著手，促進房地產市場發展，刺激購房需求入市。
??隨著市場信心的恢復，房價已經基本可以判斷很難有下行的調整，但整體2015年初市場依然難有大幅上漲的可能性。政策環境持續向好，就在去年的最後一天，北京樓市喜迎新年“紅包”。北京公積金政策作出放松調整，即購買面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調為120萬元。由於特殊的市場地位和特征，一線城市的市場走勢，一直具有全國樓市的風向標作用。在各地一系列行政幹預及信貸緊縮的政策陸續退出之後，直至去年第四季度，京滬兩地才對普宅標準作出較大幅度調整，預示著政策環境的改善開啟。而作為2014年北京樓市的最後一個政策紅利，北京公積金政策的調整無疑將有利於2015年北京樓市的繼續復蘇，也將對其它一線城市的政策走向產生一定的影響。
??從去年下半年以來，各地樓市逐步走出持續近一年的低迷，成交開始逐步復蘇，這與地方政府密集釋放寬松政策有密切關系。
??在房企“搶跑”、購房者入市、利好政策頻出的帶動下，1月份北京樓市延續瞭去年年底的“翹尾”行情，整體成交相對保持高位。
??在逐步寬松的房調政策和貨幣信貸政策的支持下，預計今年北京商品住宅市場的整體房價水平將保持穩中微漲的局面。其中剛需市場的價格水平將保持穩定，個別產品同質化嚴重的區域仍會出現商品房降價的現象，主要原因在於2015年北京還將有3萬餘套自住房上市，是2014年的2倍。自住房供量大增，一方面起到拉低市場均價的作用，另一方面，也因對剛需客群形成分流，阻礙瞭中低價位商品房項目的成交，制約瞭商品房項目的價格上漲。但是，2015年，高端市場將有大量地王級頂級豪宅入市，使得高端市場的均價水平被大幅拉升，從而對北京整體房價的走高形成結構性影響。雖然高端市場的價格走高，但因為其僅僅面向財富階層，在北京商品住宅成交中僅占到3%-5%的市場份額，因此對北京整體房價水平的影響並不大，這也是2015年北京房價走勢保持穩中微漲的原因所在。
??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進
??房價有攀升可能
??房價走勢背後有四股大的驅動力。第一是供求關系或去庫存周期的變動，第二是貨幣流動性和資金成本，第三是市場預期的變動，第四是土地價格等住房建設成本。從這四個層面看，去庫存周期在持續收窄、信貸成本在逐漸降低、看漲情緒若隱若現、土地價格持續攀升，都會帶來房價止跌反彈。所以說，從全國整個大趨勢看，房價依然有明顯攀升的可能，無論是從房價指數指標還是房屋銷售均價指標看都是如此。當然，區域分化現象還是很明顯。一二線重點城市在第一季度會有一個明顯的止跌反彈跡象，而三四線城市則要緩慢一些。部分經濟落後的、偏遠的三四線城市房價可能會維持一個停滯的狀態，這和此類城市房價提振的沖擊力不夠有關。而從房價環比和同比增幅來看，2015年上半年會出現一個環比正增長態勢，到瞭下半年則有房價同比正增長態勢。
土融屏東南州土融
??中國科學院預測科學研究中心
??房價保持上漲趨勢
??預計2015年全國商品房銷售均價約為6400元/平方米，同比上漲1.2%。預計2015年一線城市商品房銷售均價約為20100元/平方米，同比上漲6.5%。其中，2015年1季度全國商品房銷售均價同比上漲約1.8%；2015年1-2季度全國商品房銷售均價同比上漲約2.2%；2015年1-3季度全國商品房銷售均價同比上漲約3.0%；2015年1-4季度全國商品房銷售均價同比上升約1.2%。2015年商品房銷售面積與銷售額有所上漲。在房地產供給方面，預計2015年房地產新開工面積約為189000萬平方米，較2014年同比增長5.2%。房地產施工面積約為791780萬平方米，同比增長9%。
??鏈傢地產市場研究部張旭認為，信貸和公積金政策的逐漸寬松在一定程度上拉動瞭剛需購房者的購房熱情，進而促進瞭小戶型房屋的成交占比上升。“近期北京市二手房市場成交價穩定，面向剛需的利好政策陸續出臺，部分客戶對未來市場的預期有進一步回升，因此總體成交量處於相對較高水平。”
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