章詩婷

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內容來自二胎代償 代償當舖二胎sina新聞

星河灣再戰二線市場 西安青島項目遭質疑

  本以為去年在鄂爾多斯敗北的星河灣需要一段時間休養生息，沒想到再次卷土重來。

  今年4月8日，星河灣集團以12.36億元獲得青島城陽區7宗地，總占地面積約59.53萬平米。去年12月10日，星河灣集團以7.18億元摘得西安西咸新區秦漢新城10宗土地，共計828.97畝。

  不過去年星河灣銷售情況不佳，面對新項目資金鏈開始吃緊。與此同時，有媒體報道星河灣在青島項目存在不正當競爭。

  豪賭西安年息最高41%

  今年3月份，星河灣聯手易居成立禾暉旭悅基金。據一位業內人士對投資者報透露，該基金一期已經募集完成，二期正在進行。其中，部分籌措資本周期7年，劣後收益高達41%，這讓眾多業內人士高呼風險太大。

  據公開資料顯示，該基金首期規模為3.43億元，其中，優先有限合夥人的份額約2.68億，劣後有限合夥人的份額為7500萬元，優先部分存續期限為20+12個月，劣後部分存續期限為5+2年，優先投資人的預期年化收益率稅後為10.5%-12.3%，而劣後投資人的年化收益率預計可達32%-41%。

  據瞭解，為瞭給該基金項目提供保障，廣州星河灣實業發展有限公司和星河灣實際控制人黃文仔將為其提供連帶責任保證，並且浦東星河灣以其持有的項目公司70%的股權向易居基金質押，為其對易居基金投資退出的承諾提供股權質押擔保。

  當然，幾億元的資金對300億元的項目是杯水車薪。因此，該基金二期馬上啟動，目前正在募集中。

  據該基金公開資料顯示，二期規模基金規模3.3億元，優先部分存續期限為20+12個月，劣後部分存續期限為5+2年，優先投資人的預期年化收益率稅後為10.5%-12.3%，而劣後投資人的年化收益率則浮動收益。

  一位基金從業人員告訴記者，一般而言，優先合夥人與劣後合夥人的出資比例至少為3:1，因為劣後部分占比越小風險越大。而為星河灣募集的一期資金中，優先合夥人與劣後合夥人的出資比例卻接近4:1。風險之大不言而喻。

  "星河灣玩杠桿比較強，每次都是資本運作，但是同樣抗風險能力不行。"房地產經理人、地產評論員辣薑對投資者報記者表示，一旦資金鏈斷裂，後果不堪設想。

  此外，星河灣在面對融資風險的同時，也需要面對不確定的銷售預期。據投資者報記者，目前西安新城區的房價平均僅為5000-6000元/平方米，而星河灣一般都是開發大戶型，均在都在萬元以上，能否吸引高消費者購買也是一個問題。

  眾所周知，因為鄂爾多斯的資本崩盤，去年星河灣在鄂爾多斯遭遇銷售"滑鐵盧"。 去年曾有報道稱，該項目首期近2000套房源消化不到十分之一，實現認購金額不足20億元。

  內蒙古佳程房地產顧問有限公司董事總經理程成對投資者報記者表示："鄂爾多斯沒有其他產業支撐，完全靠能源和煤炭，人口基數少，真正購房自住的人群很少，而且即使買房，多數人也不願意在這邊住，買房都是投資人群。"

  遭對手質疑不正當競爭

  遭遇質疑的並不僅僅是西安的項目，在青島地塊上，星河灣再次陷入質疑漩渦。

  近日，有媒體報道，曾參與瞭青島土地競拍的北京東亞新華地產(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)公司表示，該競拍中存在不正當競爭，並且他們已經舉報給瞭相關的紀檢監察部門。

  北京東亞新華地產公司表示，青島部門有相關人士在競拍當日勸告其退出，原因是政府有關部門已和星河灣提前談妥，土地招拍掛隻是走流程。當時該公司並未同意。

  之後，該公司在辦理報名手續被故意拖延，甚至阻擾，最後，該公司相關文件被兩位身份不明的人士快速搶走。

  面對這些質疑，近日，星河灣對投資者報記者表示，星河灣所獲得的土地都是依循政府公平公正公開的原則下，通過拍賣的方式合法合理拍得土地使用權，所有程序符合當地政府部門規定。之後，並未對這些質疑作出過多的解釋。

  其實類似的質疑，星河灣並非首次遭遇。2011年，上述星河灣在鄂爾多斯項目就曾被曝出涉嫌違法占地、無證開工、占用保障房供地指標、違規批建高爾夫球場等。

  國土資源部通報此事後，當地政府部門作書面檢討，九名政府官員被處以警告或記過等行政處分，星河灣公司副總經理溫曉斌涉嫌違法占用農用地罪，被2胎房貸銀行怎麼貸款比較會過件移送司法機關處理。

  不過隨後當地政府為其補辦瞭相關手續，最後該項目依然在建。要不是，鄂爾多斯遭遇民間借貸風波，估計星河灣早已抽身而退。

  星河灣在房地產行業一度被神話，號稱"中國第一豪宅"、"中國房地產界勞斯萊斯"。但是這一神話正在被打破。

  2012年初，太原星河灣曝出"精裝修門"事件，一度形成業主集體抗議、打砸辦公室的惡性風波。辣薑當時曾代表業主們與星河灣進行交涉。

  "我當時去看過，裝修的不成樣子。雖然裝修材料還可以，但是也有以次充好，偷工減料的，地面貼鐵石膏板的裙角線，有兩三厘米的縫隙，花生米都能進去。"辣薑說道。

  本來業主希望星河灣賠償一部分資金，但星河灣堅決不同意。談判一度陷入僵局，最後業主妥協，同意讓星河灣維修和免物業費。

  "後來我走瞭之後，據那些業主反映，即使2胎房貸銀行利率年息貸款全省皆可處理半妥協條件也有沒有完全履行，而且大打折扣。"辣醬說，星河灣入住的人都是有錢人，這些人不願意為瞭這房子拋頭露面。

  不過，經過此事，星河灣在辣薑的心中的地位一落千丈。

  辣薑對投資者報說道，星河灣不像遠洋和萬達等企業靠規模取勝，它是靠單兵取勝，依靠大豪宅吸引投資人群，品牌容易被神話，一旦神話同時也就妖魔化瞭。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-29/08022163141.shtml

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