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  "保險系"養老地產的情況也沒有好到哪裡去。記者瞭解到,險企養老產業的模式主要是客戶購買指定產品以獲得入住資格,例如前文所說的泰康養老社區入住門檻高達300萬元。

  但與傳統房地產購地--開發--售賣的高周轉模式相比,開發養老社區還需要有醫療、護理等前期投入,初期成本本來就比普通樓盤要偏高,而其長期收租的模式導致資金回籠速度明顯緩慢許多。

  "養老社區入住門檻從200萬元被提高到瞭300萬元。"近日有市民告訴記者,從泰康人壽個險渠道購買保險產品入住泰康養老社區的資金門檻提高瞭100萬元,或者年繳保費30萬元,分10年期繳費,或者一次性繳費300萬元。

  由祈福地產開發的,位於番禺祈福新邨內的祈福護老公寓,是廣州最早出現的養老地產之一。記者從祈福護老公寓網站上看到,該公寓是以"合租"方式,一套房分成數間出租,月租金4500~8000元。如果是兩夫妻同住,可以選擇月租1.3萬元或1.55萬元的兩房。除瞭餐費和醫生簡單的身體檢查費用,其他護理費用均要自理,記者計算瞭一下,兩房的月租已可以在祈福小區內供一套別墅。"由於消費較高,在這裡住的老年人多來自我國香港地區或其他國傢,內地老人反而不太多。"一位祈福內部人士表示。

內容來自sina新聞

  目前,市場上可供選擇的養老地產產品基本分為"房企系"和"險企系"兩大類型,但無論是哪一類,"門檻"都同樣高不可攀。

養老地產調查交300萬元才能入住養老社區

  與中石化合作進軍養老地產項目的同野惠澤投資有限公司營銷策劃總監周健此前在接受坦言道,其將打造的項目"價格肯定會比周邊的樓盤價格高。"並且預測該項目要收回成本至少要10年以上。而對於已經經營多年的祈福護老公寓,其內部人士坦言:"每年都還要往裡投錢"。

  值得註意的是,即使交瞭這筆數百萬元的"入場費",也並不代表一勞永逸。有銷售人員告訴記者,物業管理費、保潔服務費、基礎文化娛樂活動費、標準設施設備使用費、限定額度內的能源費用等或需要入住後再進行繳納。

 問題三:後續配套堪憂,傳承功能不足

  而近期,由頤和集團打造的、"天價售賣20年使用權"的養老地產頤福居被炒得火熱。根據此前的媒體報道,一間20多平方米的單間,需要花費28萬元至45萬元購買一個vip床位的20年使用權,每個月還要另外繳納數千元的服務和管理費用。記者昨日致電頤福居,其工作人員稱:"我們要7月份才開業,月租金還未定,想入住就先登記。"

 問題二:成本高周期長,回報模式待考

  雖然入住養老社區對於大部分老年人是一個大額花銷,但對於企業而言,養老地產資金回收周期長,配套要求高,實屬"微利"產業。養老地產"蛋糕"雖大,但企業如何"下咽"仍是一個問題,甚至連最基本的回報模式依然還在探台中和平農地貸款索之中。

  戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部主管及董事黎慶文曾經對本報記者表示:"真正有養老服務的項目,往往不光是賣產權,而是做會籍銷售,以會籍來獲得相關的養老保障,類似傳統老人院的'高級化'版本,但是會給每個老年人提供獨立的房屋和空間。"

  而縱觀目前養老地產的收費模式現狀,"房企系"大都是采取會員費+月租或服務費的模式,而"險企"系大都采取購買保單附贈入住資格+月租或服務費的模式,"會籍銷售"的模式較為清晰。

  地產商、保險企業、中石化紛紛進軍養老地產 但記者調查發現目前存在三大問題

  記者瞭解到,養老地產這塊誘人的"香餑餑"已經被越來越多的企業"盯上"。不但萬科、綠城、保利、首創、華潤等大型房企紛紛"試水",更有泰康、新華等險企欲出手打造養老社區,甚至連"賣油郎"中石化都宣佈以總投資80億元進軍養老地產。盡管如此,養老地產也面臨不少問題,對於老年消費者來說,入住"門檻"高企,而對於企業來說,資金回籠速度又十分緩慢。作為一個新興產業,養老地產這片"藍海"中處處都是難以忽略的暗礁。文/表 潘彧、周慧

  問題一:入住門檻高,其他費用還不少

  雖然養老地產"看起來很美",但是,目前多數的養老地產依然處於"紙上談兵"的狀態。

  記者瞭解到,"保險系"多數的養老社區仍然處於佈局階段,有的產品已經售出,可是地塊卻仍未拿到。以泰康人壽的養老社區為例,除瞭北京和上海的地塊已經確定,其他仍處於佈局階段。新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心,在北京延慶和密雲的項目選點也獲得董事會批準,與養老社區掛鉤的新型養老保險產品也在申報中。

  而"房企系"的養老地產則存在以"養老"為噱頭、後續配套良莠不齊的隱憂。黎慶文坦言,真正買房養老要看社區是否確實具備護理團隊、傢政團隊、醫療團隊進行服務。"房地產開發商與專業機構合作的開發也罕有成功案例,原因是房地產開發商與專業機構的盈利模式大不相同:一個是追求短期套現,一個是追求長期服務獲利。"

  同時,其認為,由於養老社區偏重服務,相比起傳統的"養老地產化"在財富傳承方面往往較差。"在廣州及珠三角地區,目前還沒有出現有完全產權的養老社區,大部分隻有使用權",這也會導致養老地產的"瓶頸"。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-20/10262115586.shtml
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章詩婷

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