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  從最新統計數據來看,2014年10月,全國100個城市(新建)住宅平均價格 為10629元/平方米,環比上月下跌0.4%,連續第6個月下跌,跌幅縮小0.52個百分點。同比來看,全國100個城市住宅均價與去年同月相比下跌0.52%,同比在經歷連續22個月上漲後首次下跌。10月百城住宅均價環比、同比首次雙雙下跌,但環比跌幅收窄。

  對於今年10月份百城房價環比跌幅收窄的原因,不可否認,限購政策取消、部分城市地方政府"救市"、央行新政等政策利好對於部分城市市場基本面好轉起到一定刺激作用,對於部分市場去庫存壓力不太大的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講有瞭市場基本面好轉的機會。但是,短期內來看,房價下跌城市數量仍然占據主流,並沒有改變。

  第一、在宏觀經濟深化改革與經濟結構調整的階段,中國特色的"細水長流式""微刺激"已經成為"新常態",並不會受到美國QE退出的太大影響,這就決定市場流動性不會寬裕,短期內來看,房價下跌城市數量仍然是主流。

  從10月份市場表現來看,在多重政策紅利的刺激之下,品牌開發商力拼"銀十"導致業績有所回升,但是,大多數城市市場庫存偏大的基本面並沒有明顯改變。同時今年至今,大多數品牌開發商業績完成率並不理想,又面對年底(上市公司年報)銷售業績指標的壓力,此時,對於大多數開發商來講,利用政策紅利的"窗口期"進行跑量的策略並不會改變,開發商會使出渾身解數在馬年最後2個月最大限度跑量扭轉大中城市今年樓市不給力的大勢。因此,對於第四季度的大中城市樓市來講,要想出現成交量逐步回升的樓市"翹尾"行情,房價尤其是上市公司的項目的價格就不可能出現大規模漲價現象,甚至部分存量較大的城市還應該繼續堅持"以價換量"的市場策略。

  當美國今年11月QE正式退出之時,中國宏觀經濟因為深化改革也剛好為觸底階段,這給中國宏觀經濟未來走向帶來一定壓力,尤其是美國也正在醞釀首次加息,這有可能導致國內市場流動性進一步偏緊;從今年以來國內貨幣政策變化特征來看,即使受到美國QE退出的影響,國內貨幣政策"大水漫灌"的刺激措施幾乎不可能出現,從當前來看,中國貨幣政策基本上是表現為"細水長流式"的"微刺激"。從這個角度來看,國內貨幣政策總體仍然會維持改革階段的偏緊的"新常態",因此,短期內來看,房價下跌城市數量仍然是主流,目前,大多數大中城市仍然面臨房價下降的壓力。

  第五、上市公司年報與銷售業績指標等因素迫使房企繼續跑量,不可能出現大規模漲價,甚至為瞭完成年度銷售業績指標,還應該繼續堅持"以價換量"。

  第四、大部分城市庫存去化周期仍然在15個月以上,"去庫存"仍然是市場主旋律,因此,這些城市的房價年內仍然有下行的壓力。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/0918457690二順位房貸流程任何問題免費諮詢4.shtml

  首先,看一下年底階段最新的市場表現。從最新市場表現來看,由於限購政策取消、"央四條"政策出臺、年底房企銷售業績指標等因素,今年第四季度以來的月度市場成交量開始出現環比回升的現象,市場去庫存的速度在適度提高,從一線城市及基本面良好(存銷比在15個月以下)的城市來看,市場基本面有可能會率先好轉,年底將出現"翹尾"行情。

時評五方面質疑樓市已回暖

內容來自土地貸款台南六甲土地貸款sina新聞

  第三、央行新政落地後,"惜貸"常態化的基本面並不會改變,年內樓市基本面難有實質性好轉。

  從短期內來看,市場又進入新一輪的市場低谷期,買賣雙方仍然處於博弈狀態,即使限購政策取消、部分省市"救市"政策出臺、央行也發佈"救市"措施,大多數大中城市仍然受制於銀行"惜貸"等因素的影響,面臨較大的去庫存壓力,這會進一步影響企業的資金面。

  筆者認為,銀行"惜貸"的現象還會長久持續,此時,未來市場仍然存在不確定性,尤其是中小企業,可能面臨更多的債務違約的市場風險。對於房企來講,應該未雨綢繆,繼續堅持跑量的高周轉策略,加大去庫存力度,通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。

  於是,部分媒體開始發表聲音,表示樓市已開始回暖。那麼,年底出現"翹尾"行情是否就意味著樓市已經真正回暖?是否意味著房地產市場迎來瞭新一輪的市場發展機會?筆者認為,當前市場仍然是調整期,市場基本面並沒有明顯改變,"去庫存"仍然為市場主旋律,這個基調並不會因為上述部分城市市場成交量回升而改變。毫無疑問,即使至年底仍然維持成交量回升的行情,也並不意味著樓市會持續好轉。筆者從以下五方面逐一質疑當前部分媒體表示樓市已回暖的看法。

  從10月份36個大中城市存銷比指標來看,庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市,比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等仍然面臨較大的市場"去庫存"壓力。當前,對於大多數城市而言,"去庫存"仍然是市場主旋律,房價年內仍然有下行壓力。

  在樓市環境瞬息萬變的年底階段,怎麼看待2014年年底以及未來市場基本面趨勢?對於整體市場來講,會呈現出哪些特征? 這些成為業內外關心的話題。

  總之,在宏觀經濟深化改革與經濟結構調整的階段,限購政策取消、部分城市地方政府救市、"央四條"等政策利好改變不瞭年內大部分城市庫存較大的市場現狀。就市場指標來看,"去庫存"仍然是市場主旋律,大部分城市仍然有房價下行的壓力,即使當前部分品牌房企傳出漲價,也是"有賊心沒有賊膽",不敢真的馬上漲價,仍然維持小幅促銷、小幅優惠平價策略。而在2014年即將結束之際,大多數品牌房企面臨年度銷售業績指標的壓力,此時,要想完成或盡可能縮小與年度銷售業績指標的差距,"以價換量"的市場策略仍然為較為明智的選擇。





  第二、百城房價同比環比均出現下降,房價下跌城市數量仍然占據主流,短期內難改變。

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章詩婷

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