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  除瞭金融機構的積極介入,有消息人士亦透露,上市房企在銀行間市場的中期票據融資也擬放開,同樣可以為市場註入流動性。



  21世紀經濟報道記者調查發現,自8月中旬起,多傢銀行北京分行陸續下調首套房貸款利率至基準利率的9.5折,招商銀行等更是出現瞭9折優惠。

  張大偉認為,8月底以來出現瞭流動性階段性寬松的跡象,這有助於樓市成交反彈。

  在中期業績會上,萬科總裁鬱亮表示,政策寬松並不能促使樓市反彈。但他同時表示,對首套房貸款的優惠應該堅持。

  莊諾認為,樓市最壞的時刻還沒到來,而開發商要避免這種情況發生,就必須盡快去庫存。越來越多的金融機構開始介入催化開發商去庫存的隊伍。比如平安好房借助中國平安的大平臺,計劃在購房者和開發商兩個方面提供金融服務和資金支持,促進交易。

  債務融資工具產品則建議選擇公募中票,募集資金用途符合國傢政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款(該貸款必須為保障房項目、普通商品房項目的項目貸款);募集資金僅用於房建開發,不能作為土地款等其他用途;必須采用專戶監管模式,並提供相應的監管協議。

  不過中原地產首席分析師張大偉和鏈傢地產分析師張旭指出,9、10月市場成交會上揚,但相比往年成色不足;從長期來看,流動性仍然偏緊,房地產市場進入長期高位盤整的趨勢不變。

  在3月份上市房企再融資放開後,9月3日有消息顯示,房企中票融資也擬放開,有望為開發商提供流動性。

  除瞭傳統的銀行貸款松動之外,房企與金融機構另一種合作方式也給購房者帶來瞭"福音"。

  世聯行董事長陳勁松認為,上市房企開閘中期票據融資,可以讓一些房企資金鏈擺脫困境;且上市企業並購非上市企業,行業會進一步整合。他更樂觀認為,放開中票融資後,房價大幅下跌的可能性被軟著陸取代成大概率事件。

  有接近銀行間市場交易商協會的人士表示,在近日召開的協會債券市場專業委員會會議上,上市房企獲民間房屋二胎借款怎麼貸款比較會過件準發行中期票據事宜被討論,並確定為未來實施方向。這是繼房企再融資、發行債券放開之後,監管層又一次放開房企融資渠道的消息。

  開發商獲得更多流動性的同時,8月以來,來自多個渠道的資金福利,或許能減輕購房者的觀望情緒,刺激樓市需求。

  田繼敏表示,近期房地產市場出現瞭一些風險苗頭。房地產投資增速下滑明顯,施工、竣工和新開工面積出現下降,房地產銷售量同比持續減少,房價增幅回落的城市不斷增多;少數三四線城市持續供大於求;一些房地產企業出現資金鏈斷裂、風險爆發等情況,房地產市場呈現出分化調整的態勢。

  中期票據是期限通常在5-10年之間的票據。民生證券分析師鄒恒超認為,相較於定增、企業債、信托融資等,中票隻需在交易商協會註冊,手續簡單,且成本低於企業債10%左右,有利於開發商用低成本資金進行債務置換。

  根據這些條件,業內人士分析,有望率先獲得中票發行資格的房企應為行業排名前三十的A股上市公司。

  盡管近期成交稍有起色,但樓市庫存仍然高企。以北京為例,在成交量經歷瞭8個月的持續低迷之後,北京新建商品住宅庫存已攀升至83113套(截至9月2日),與此同時,部分房企銷售額離年終目標仍相去甚遠。

  與平安好房貸幾乎同期問世的,還有搜狐旗下的互聯網金融信貸平臺搜易貸,搜易貸與搜狐聯合推出的即將上線的"焦點首付貸",同樣是針對幫助購房者解決購房首付難題。

  具體來說,其首付貸款分為無抵押和有抵押兩種,前者最高額度為30萬,還款模式為每月等額還款,最長還款期限為3年。通過"開發商貼息"、"客戶+開發商共擔利息"或"客戶全部承擔利息"三種方式,為購房者提供低息甚至免息貸款;後者的最高抵押率是70%,還款模式為每月還息、到期一次性還本,還款期限一般為1年。

  商業銀行對此有自己的判斷,銀行對個貸審批出現區域性的分化。中國建設銀行有關人士透露,迫於目前出現的局部性和區域性金融風險壓力,為避免不良貸款率上升局面出現,該行目前在哈爾濱等城市的商品房貸款出現趨嚴趨緊。

  深圳一位大型開發商負責人對本報表示,目前流動性是非常有限的松動,對現在入市的剛需客戶而言,很難滿足銀行個貸利率優惠的附加條件,因此能否成交還是取決於產品和價格。

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  一傢大型上市房企內部人士告訴記者,公司此前有發行中票方案,但一直被擱置,此次如果放開,還是會去積極爭取。

  上海也已有匯豐銀行、民生銀行、農業銀行、交通銀行和恒生銀行實施瞭首套房貸利率優惠,其中,中信銀行執行有條件的9折優惠。

  9月初,平安集團旗下的平安好房推出全新互聯網金融產品--好房貸,最高可為購房者做到30萬零息首付貸款。有別於銀行的按揭貸款,平安好房貸的切入點是傳統銀行不能介入的首付。

  中期票據融資擬放開

  購房者能夠享受到多大的優惠,取決於開發商貼息程度。目前,已經與平安好房貸合作的房企包括綠地集團、世茂集團和越秀地產等。越秀地產副總經理朱晨表示,公司會根據產品類型不同,來決定貼息比例。有部分可以以基準利率貸款,也會有0利息貸款。

流動性有限寬松 樓市長期調整態勢未改

  世聯行的"傢園雲貸"也在做類似平臺,其操作方式是,針對世聯行代理的樓盤業主提供無需抵押和擔保的貸款。世聯行董事長陳勁松透露,今年上半年傢園雲貸完成6000-7000筆業務,平均每筆貸款額度在12萬元。

  8月以來,各地新房市場成交走勢略有好轉。中原監測的全國40個重點城市數據顯示,8月前17日新建住宅成交面積較7月同期小幅上升6.8%。分城市來看,各線城市成交均有所回升,一線、二線及三四線城市分別上升11.4%、10.9%、3.2%。

  長期調整趨勢未改

  縱觀前幾輪樓市調整,回暖的前提條件均離不開信貸的松動,那麼這次,信貸的寬松是否足以推動樓市回暖,房價反彈?



  買房人的資金"福利"

  "未來房貸將重點佈局一二線城市,嚴控三四線城市信貸規模,重點滿足基本住房和改善性住房項目,嚴控非核心地段的商業用房項目。"中國農行風險管理部副總經理田繼敏9月2日在中期業績說明會上稱。

  而獲準中票融資的房企條件是,必須是積極參與棚改、保障房建設、自住房建設、房地產銷售業務中中小戶型普通房為主,且未來主營業務仍以普通商品房為主;無閑置土地、捂盤惜售、哄抬房價、信貸違規等違法違規行為。

  接受21世紀經濟報道記者采訪的業內人士普遍預期,當前流動性出現瞭一個階段性的寬松,疊加限購部分放松效應,未來兩個月樓市成交量會明顯回升,樓市金九銀十,可能有望重現。

  鬱亮表示,這一輪市場調整,是過去長期積累的庫存問題,去庫存不是短期可以實現的,需要時間,政策回暖不會形成量價齊升的局面。

  "今年的'金九銀十'會不會變成'銅九鐵十'?"在9月1日平安好房貸與越秀、綠地集團合作簽約儀式上,平安好房CEO莊諾提出這樣一個疑問。

  克而瑞機構有關人士指出,北京市場前20強中的大部分要想實現同去年的銷售金額難度頗大。尤其是保利、融創、龍湖、住總、方興以及北京城建要想達到去年的業績高度,唯有"降價跑量"。其中,融創前八月的銷售金額僅為去年全年的1/4。

  一批去年銷售業績不錯的房企如中國鐵建、遠洋、中海、中國建築、珠江地產等已經開始出現降價的苗頭。

  房價點評網首席分析師牟增彬指出,接下來可能將有越來越多未完成全年業績50%的50強房企,出現低預期甚或降價入市行為,而這種調整勢必會影響到後續入市項目的價格。

  銀行方面,各地的首套房貸出現瞭松動跡象,多傢銀行回歸基準利率,更有銀行重現利率優惠。金融搜索平臺融360近日發佈的8月房貸報告顯示,當月首套房房貸利率呈拐點下跌,全國最低房貸利率回歸8.5折。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08454430292.shtml

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章詩婷

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