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  但在這場看似華麗的海外之旅背後,這些投資者面臨的市場與政策風險不可小覷。尤其是隨著海外置業規模的增大,一旦政策收緊限制資金外流,海外置業必然受到打擊,中國房企的海外業務發展也將受到嚴重威脅。

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  綠地集團董事長張玉良早前更表示,"綠地原則上不和外方合作,他們節奏太慢,一個項目可能要3年才開工,而我們3個月就能開工銷售。"

  碧桂園金海灣的熱銷,僅僅是今年以來中國房地產企業揚帆出海的縮影。中國海外投資聯合會統計數據顯示,2012年以來,萬科、綠地、碧桂園等十餘傢大型房企在海外投資規模已超過600億元,其投資的海外項目多位於發達國傢,以住宅項目和旅遊地產為主,也有部分商業地產。

  與此同時,國內居民海外置業需求也日益旺盛。根據波士頓咨詢公司和中國建設銀行過去兩年調研,中國富人群體擁有33萬億元資產,已經向海外轉移瞭約2.8萬億元,約相當於中國2011年GDP的3%,而這一趨勢還在加速。

  碧桂園花瞭不足一年時間,就成為馬來西亞最大的開發商。而在其背後,大批的中國購房者為碧桂園貢獻瞭巨額的銷售收入。根據該公司統計,有1/4的中國客戶購買瞭其在馬來西亞的開發項目。此前,萬科、綠地、頤和等中國房企紛紛拓展海外,佈局版圖已遍及五大洲。這些企業同樣有大批中國"粉絲"追隨。

  發舊金山富升街201地塊。僅僅兩個月以後,萬科又進軍新加坡,通過子公司出資6.78億元人民幣,收購吉寶置業位於新加坡東部丹那美拉區的林曦閣項目。

  企業將面臨雙重不確定性

  在上述調研人群中,擁有海外資產者占比達到28%,比2011年大幅提升瞭11個百分點。其中,中國高凈值人群在海外資產的配置偏向於購置房產、債券和股票,實業投資比例則偏低。前三者合計占到海外投資總額的四分之三,其中房產占約42%。

  房企 "出海淘金"首戰告捷固然值得高興,但在市場與政策的不確定性制約下,能否"一帆風順"令人擔憂。

  沈9月新建住宅均價7594元每平方米 環比上漲0.68%

  一位從事海外投資的業內人士向記者透露,中國富人在外投資房地產時,最關心的問題是如何將財產安全轉移出國。現階段中國富人向海外轉移資產主要有四種方式:如果資產規模不是很大,大多采用"螞蟻搬傢"的方式,即需要找多個購匯額度未使用的個人代轉資金,或者把現金帶到香港進行"中轉";但如果資產規模比較大,則需要通過地下錢莊,或者利用貿易公司進行轉移。

  黃金周沈陽最高成交價21830元 39項目"惠"搶銀十月

  作為碧桂園在海外市場的試水之作,其位於馬來西亞柔佛州新山市的金海灣於今年8月份正式開賣,僅僅兩個月時間,金海灣成功賣出6000多套房子,實現約93億元人民幣銷售額,考慮到公司於去年12月才成功拿下該地塊,如此彪悍的戰績不僅讓碧桂園馬來西亞區域總裁阮傢聲感到意外,甚至震驚瞭整個馬來西亞--因為這意味著碧桂園用不足一年的時間成為馬來西亞最大的地產商。

  在這一波中國房企出海潮中,碧桂園可謂領跑者。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-13/09042449275.shtml

  房企龍頭萬科"出海"首站則選擇今年以來復蘇勢頭明顯的美國樓市。今年2月,萬科宣佈與美國鐵獅門房地產公司成立合資公司,合作開

  以碧桂園金海灣為例,據碧桂園方面透露,在已訂購客戶中,大約有40%來自馬來西亞、30%來自新加坡、25%為中國客戶,其餘5%則為其他國傢和地區,中國客戶已不占據主導地位。

  盛富資本和協縱國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者,中國房地產企業近年來大力拓展海外市場,與國內房地產市場出現轉變不無關系。隨著國內房價的大幅上漲,企業拿地成本上升,市場風險不斷增大,加上日趨激烈的市場競爭,對房地產企業的戰略及運營管理等方面提出瞭更為嚴峻的考驗。

  "通過拓展海外市場,一方面可以實現資產全球化佈局,降低單一市場的風險,也可以借機吸收海外的先進經驗;另一方面,海外市場在金融危機的洗禮下,資產價格普遍低廉,估值相對較低,存在較大的獲利機會",黃立沖認為。

  從目前來看,部分在海外佈局較早的中國房企已開始進入收獲期,除瞭大放異彩的碧桂園,據媒體報道,綠地首個海外項目綠地韓國旅遊健康城項目首批產品已經售罄,二期銷售即將啟動,年內銷售額有望超15億元人民幣。記者獲悉,頤和地產在悉尼大學附近推出的公寓項目SummerCourt目前也隻餘下少量尾貨。

  進擊的樓市之沈陽戰況報道 40餘項目銷售火爆

房企海外之旅華麗開啟 政策風險或阻一帆風順

  "近年來,中國富裕階層向海外轉移資產的速度確實在加快,其主要原因包括通過全球資產配置以對沖國內風險、資產保值和增值、以養老和醫療為訴求的移民及子女教育要求。無論如何,這為中國房地產企業拓展海外創造瞭巨大的市場機會",黃立沖告訴記者。

  沈陽十月38項目預計開盤 渾南於洪居首

  根據世邦魏理仕的研究報告,按照中國高凈值人群(可投資資產超過1000萬元人民幣)的資產規模估算,未來或有1.1萬億元人民幣流向海外房地產市場。

  "房地產與其他行業最大的不同,是其區域性特征很強,這要求企業對當地市場需求、法律環境、政府關系有深刻的認識",中原地產項目部總經理黃韜告訴記者,即使在國內不同城市,市場也有明顯差異,中國房企拓展海外項目除瞭針對華人市場,也需要迎合當地居民,國內的成功經驗未必能有效復制到其他國傢,這意味著企業將面臨巨大的不確定性。

  綠地集團的拓展步伐更為激進,該公司先後在韓國濟州島、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德裡、巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國等地佈局瞭多達十餘個項目,公司預計年內累計海外項目投資將達到近200億元人民幣,成為海外業務規模最大、項目最多的國內房地產企業。

  為瞭能迅速融入當地市場,多數房企選擇與當地知名開發商合作開發的模式。萬科進軍美國和新加坡,便分別選擇瞭美國鐵獅門和新加坡吉寶置業作為合作夥伴。

  但合作模式並非萬能,尤其是海外開發商未必能適應國內地產商崇尚的"快速開發,快速銷售"模式。以碧桂園為例,早在去年年初,公司與馬來西亞地產商Mayland(大馬置地)組成合營公司,合作開發馬來西亞加影和萬撓兩幅土地,碧桂園占合營公司55%的股權,但項目至今還沒有開盤時間表,開發速度遠低於碧桂園持有100%股權的金海灣。

  除此之外,更大的風險在於政策的不確定性,隨著海外置業規模的增大,一旦國傢金融部門擔心出現大規模資金外流,從而限制購房者境外買房,房企海外業務就存在夭折的危險。

  富裕階層海外置業支撐房企業績

  "目前中國實行嚴格的外匯管制,規定境內個人年度購匯總額為5萬美元,在中國致力推進人民幣國際化的大背景下,降低購匯額度的可能性不大。但不可忽視的是,上述四種資產轉移的方式都存在收緊的可能,以"螞蟻搬傢"為例,銀行可以嚴格限制傢庭成員購匯數量,這可以輕易實現。此外,目前國內居民即便是購買中國房企在海外開發的項目,也需要購匯轉移到海外進行交易,一旦管制收緊,將帶來巨大的影響",上述人士認為。

  黃立沖認為,假如未來美國量化寬松政策退出,美元進入長期上漲通道,將引發外資大規模撤離中國,國內居民海外轉移資產將受限,海外置業必然受到打擊。可以預見的是,一旦缺少國內需求的支撐,中國房企的海外業務發展將受到嚴重威脅。



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章詩婷

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