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集體經營性建設用地入市 誰的機遇？
??2月27日，全國33個擬允許農村集體經營性建設用地入市的試點出爐，“農地入市”成為最熱話題，在招拍掛之外，開發商等各類企業是否又多瞭一條合法合規、卻更便宜的買地捷徑？農民是否能從土地轉讓、轉租中獲得更大的經濟收益？
記者瞭解到，大興區作為北京唯一獲批的試點區縣，在今年1月召開的北京兩會上就出盡風頭。雖然目前大興的試點方案還在制訂中，但位於五環內的大興西紅門鎮地段優越，試點帶來的新增土地資源吸引瞭各類資金的目光。
記者采訪的多位業內人士都表示，農村集體建設用地入市可以更好保障農民利益，降低開發成本，但獲取這類型土地的難度不比“招拍掛”低，此外政策還在試點的初期，步伐求穩，不求快，且目前可允許入市的農地隻能開發產業地產，不允許建成住宅銷售，對承接合作的企業方也有較高要求，目前不會對樓市產生太多影響。
業內人士介紹道，由於土地法規滯後於市場需求，農村集體建設用地的“私下”流轉從上世紀90年代起就在全國盛行，目前不少土地所有權仍然屬於村委會、鄉政府，但使用權已經轉讓、出租給瞭企業，此次大興西紅門鎮被“欽點轉正”，其村民以土地入股、持續獲得分紅收益的模式得到官方認可，此外朝陽、通州、平谷等地也已有多個相關的農地合作開發嘗試，亟待“轉正”，以獲得更多法律支持和政策優惠。
目前僅西紅門鎮推行試點
在現有政策下，這些集體經營性用地流入市場後，也不能進行住宅開發銷售，隻能進行產業開發。
早在今年1月底，北京市副市長林克慶就在北京兩會上透露，今年將在大興區試點農村集體經營性建設用地入市交易，類似於國有土地的招拍掛。
“新政策批準大興村委會自己賣地瞭？”戶口在南六環邊、大興區北臧村鎮的小李問道。他說北臧村鎮附近很多村子都已經響應政府號召拆遷瞭，不過據他瞭解，這十幾年來，土地產權仍屬於村委會，但村裡集中建造廠房後交由中介出租，這在大興成為常態。
“可能對這個政策有一些誤解，其實這次試點隻針對西紅門鎮的特點地塊，不包括大興的其他區域，而且這個試點是統一規劃，企業想要獲得土地，需要通過政府的考察，並不是和村裡買地，”亞豪機構副總經理任啟鑫對記者如是說。
記者瞭解到，目前農村的集體建設用地分為三大類，即宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。宅基地、村公所、道路等並不屬於農村集體經營性建設用地。
值得一提的是，在現有政策下，這些集體經營性用地流入市場後，也不能進行住宅開發銷售，隻能進行產業開發。
據新京報報道，北京市經信委副主任、新聞發言人薑貴平2月27日透露，北京農村集體經濟組織可利用農村集體經營性建設用地建設產業用房，出租給中小企業使用；也可以將集體經營性建設用地使用權入股，投資設立中小企業或者創建小企業創業基地。
“這對大興來說是千載難逢的發展好機會，對開發商來說，進入地價較低，也是大大有利可圖，”任啟鑫透露，西紅門鎮位於五環內，地理位置較好，大興對這一試點寄予厚望，使得未來的產業開發定位也較為高端，目前已有的項目是鴻坤金融谷，未來還將引入更多開發商，但難點在於，企業如何通過政府的考核，獲取這些試點土地。
記者獲悉，北京老牌國企首創置業也有意拿下大興西紅門鎮的集體經營性建設用地項目，但首創置業相關負責人表示，目前雙方隻是在接洽中，還未有定論。
鴻坤金融谷顯現示范效應
鴻坤金融谷采用的村民以集體土地入股、持續分紅的模式，或將成為西紅門鎮試點引入企業的普遍模式。
知情人士透露，鴻坤金融谷是大興西紅門鎮試點的首個成功項目，從2011年開始啟動，目前已經進展到招租階段。該項目采用的是村民以集體土地入股、持續分紅的模式，這或許將成為西紅門鎮試點引入企業的普遍模式。
西紅門鎮副鎮長王彪此前接受新京報采訪時透露，包括鴻坤金融谷在內，總體上，西紅門鎮27個村內，有27個工業大院，總面積約960萬平方米，計劃在2017年拆除騰退完畢，這些拆除騰退完的土地所有權歸屬於村集體，西紅門鎮政府成立瞭“盛世宏祥資產管理有限公司”，負責經營各村入股的土地，政府會為公司的規劃、產業引進、基礎設施和服務等方面提供支持，待公司發展成熟後，則交由盛世宏祥公司自主經營和管理。
產業園的投資者在建設期間支付的土地租金也交給盛世宏祥公司，項目建成後，該公司還會以“土地換資產”的模式，持有一定的產權和物業。同樣由盛世宏祥公司負責的，還有對村民收益的分配。
“目前招商的情況很好，”鴻坤集團相關負責人表示，鴻坤金融谷的項目定位是以創新金融服務平臺為特色的“總部聚集區”，園區內入駐的企業將突出國際化、功能性、總部型特點，主要招商對象是互聯網金融、電子商務企業，目前，鴻坤金融谷已經吸引瞭中乾集團、億潤金融等企業入園。
類似合作模式早已開展
在農村集體經營用地上的合作模式不僅限於傢居建材產業，不少產業園區也采用這種合作模式在拓展經營。由於沒有相應政策保障，這些項目在推進過程中可謂困難重重。
實際上，除瞭大興西紅門的“官方認可”外，目前在北京早已有不少鄉鎮和企業開展瞭農村集體經營性用地的合作經營嘗試。
據瞭解，目前北京的不少傢居建材賣場都是在農村集體用地上建設經營的。據一位資深傢居賣場從業者介紹，他所在的傢居賣場是和南四環附近的一個鄉政府合作共建的。傢居賣場和該鄉政府管轄下的一個村子共建獨立公司，雙方共有股權，每年賣場都會按照經營情況給予村裡一定比例的分紅。
“雖然紅星美凱龍、居然之傢這些連鎖賣場一般都有自有土地，但目前北京相當大一部分的傢居建材賣場都是通過這種合作形式，在農村企業建設用地上開展業務。”花鄉國際建材城總經理李宇介紹，之所以會出現這種局面，一方面與傢居建材城的選址標準、租金標準和商圈選擇有關。由於傢居賣場多是靠招商收租金“為生”，且租金多是長期穩定的，因此偏好通過上述合作模式來降低前期拿地成本。
類似這樣的合作模式不僅限於傢居建材產業，近些年來，不少產業園區也采用這種合作模式在拓展經營。位於定福莊傳媒走廊的某文化創意產業園，采取和當地鄉政府合作的模式，是在原水泥構件廠的廠址基礎上所打造的典型項目。據熟知該項目的業內人士介紹，該項目的投資方使用該地塊的條件是向土地所有方繳納收益分成和保底收益兩個部分。據介紹，該項目從2008年開始建設，目前已投入使用，已吸引超過800傢客戶進駐。
雖然已有上述較為成熟的合作模式，但沒有相應政策保障，這些項目在推進過程中可謂困難重重。
北京一位熟悉產業地產相關運作的人士表示，在沒有集體經營性用地相關流轉和使用規則的背景下，采取此種模式的產業地產項目實際上比在國有土地上開發的產業園要多花3-5倍精力，從拿地環節、相關許可證的辦理到融資環節都會花費更多的時間和溝通成本，部分企業甚至要從土地一級開發做起。
更重要的是，上述的合作模式都面臨違法的處境。據介紹，目前在鄉鎮企業用地上合法的公司形式分為兩種。一種是集體經濟出資，另一種就是聯營入股。北京市煒衡律師事務所李霄然表示，“實際上大多數聯營入股的模式都是不合規的，一旦聯營入股合同中出現繳納保底款項的條目，就反映出這種聯營形式並非共擔風險，因此該聯營入股合同並不會受到法律認可。”
因此有業內人士表示，一旦農村集體經營用地入市的構架形成，那些經營情況良好，能帶動當地就業的項目就有可能被“轉正”；但另一方面，部分經營堪憂、打著發展產業由頭牟利的項目也面臨被打壓和清除的風險。
誰將獲利？
在不少一線的操盤手和職業經理人看來，改革最大的受益者是土地的所有者，同時對於商業地產、產業園區的投資者來說也是更大的一塊蛋糕。
農村集體經營用地入市，誰將是最大的受益者？企業在這其中面臨怎樣的新機遇？這是業內共同關註和爭議的問題。
一位長期研究土地規劃與政策的專業人士表示，目前試點針對的主要是存量用地，有些正在使用的用地，隻涉及土地權屬轉變問題，對整體土地市場並不會產生明顯影響。但土地產權完善後，土地流轉更活躍，會對行業的資本運作產生一定的激活作用。
盡管如此，在不少一線的操盤手和職業經理人看來，改革最大的受益者是土地的所有者，同時對於商業地產、產業園區的投資者來說也是更大的一塊蛋糕。
上述熟悉產業地產的相關人士表示，融資是目前的產業園運營中的老大難。國有土地上的項目可以通過土地抵押獲得項目開發的資金。而由於集體經營性用地無法流通，在該類用地上開發的項目就無法得到銀行的貸款。一旦未來農村集體用地流轉起來，企業可以通過合法合規渠道獲得或使用這些土地，實際上也是拓寬瞭項目的融資渠道，政策對行業的紅利才會進一步落地。
李宇則表示，農村集體經營用地的流轉，對於新興的建材傢居市場沒有很大影響。作為傢居行業來說，政府在執照和經營資格方面的審核很嚴格，目前已經無法獲得新經營執照。而對於連鎖傢居賣場來說，則是個新機遇。畢竟開分店的難度沒有那麼大。
如何監管？
農村集體用地入市前，一定要明確主體。同時，該類土地入市可以參考借鑒國有土地招拍掛的方式，建立區域內的公開透明市場，避免尋租空間。
面對新機遇，仍有不少人對農村集體用地入市的風險抱有疑慮，應如何保障交易各方的合法權益。
李霄然認為，農村集體用地入市前，一定要明確主體。我國目前部分集體經營性用地無法確定所有人(鄉鎮、行政村、集體經濟組織等)；即便明確瞭所有人，該所有人並不一定是民事主體，無法承擔民事責任，這給土地的流轉和交易帶來很大的阻礙。同時，該類土地入市可以參考借鑒國有土地招拍掛的方式，建立區域內的公開透明市場，避免尋租空間。
上述長期研究土地規劃與政策的專業人士表示，農村集體經營性用地要做到和國有用地同權同價，首先需要明確使用權和受讓人的界定，例如土地受讓人是否為集體組織優先，出讓土地能否再次流轉等。針對於此，目前的試點可以嘗試更具創新性的合作模式。在監管方面政府應該提供市場信息、定價指導等服務，堅持信息透明、嚴格監管的原則。例如對於明顯低於市場價格出讓的集體用地，政府應當有優先回購的機制，保障農民的權益。
中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田也發文表示，減緩農村集體經營性建設用地入市對現有國有土地市場造成的沖擊、處理好土地增值收益分配不公問題，減緩直接入市對現行耕地保護政策的沖擊、利用率低流轉難、城鄉基礎設施建設停滯等問題，需要一系列的制度保障。首先，建立完善的土地增值稅收體系。一方面對農轉非農的增值要進行稅收調節，另外對持有土地也應該有完善的稅收體系。同時，農村土地規劃應該放松管制，分類管理。新京報記者 方王洋 自曾暉
新聞來源ht青年首次購屋優惠房貸2015二胎年息tp://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-06/08395979409746158204009.shtml
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